不動産ファンドって今から投資するのどうかな？

この間あるお客様から

リート（不動産投資信託）に注目してるけどどうかな?との相談がありました。

今後どうなんでしょう？？あまりこの手の質問は得意ではないのですが調べてみました

【そもそもリートの仕組みとは?】

多くの投資家から集めた資金で、オフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産などを購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する商品です。不動産に投資を行いますが、法律上、投資信託の仲間です。

【メリット】

投資信託にすることで

①少ない金額で沢山の不動産に投資できます

②リートの分配金は高利回りです。

なぜ高利回りか？

勿論不動産の家賃収入は安定した利益です。

実はそれ以外にも！少し細かい話ですが

リートの分配金は法人税がほぼかかっていません＝利益がまるまる投資家に分配されます。

ん？？どういう事？？(´⊙ω⊙`)

通常株式の配当は会社があげた税制上の所得に対して法人税がかかり、また次の事業に向けた「内部留保」も差し引かれ、その残りを原資として配当金が支払われます。

→利益からいろんなものが引かれて配当されます

一方リートは収益の90％超を分配するなどの一定の条件を満たせば、実質的に法人税がかからず、「内部留保」もないので、収益がほぼそのまま分配金として出されます

→つまり株式などと比べると多くの分配がのぞめる可能性がある

これは私も最近知りました💦笑

【デメリット】

価格の変動が大きいです。

①不動産市場のリスク

不動産の賃貸市場や売買市場、金利環境、経済情勢などの影響を受けて、物件の賃料収入が減ったり、保有物件そのものの価格が低下したりすることで、価格や分配金が変動する可能性があります。

→今回コロナでもビルの空室や商業施設のテナントの収入が減ったこともあり昨年のコロナショック時は半分くらい落ちたファンドもありました。

②金利変動リスク

一般投資家から資金を集めるほか、金融機関からの借入を行って資金調達している場合があります。この場合、金利が上昇すると金利ローン返済が大きな負担となり価格の上値が重くなる傾向があります。住宅ローンも同じですよね。

【どこの地域のリートが良いか?】

リートファンドもグローバルな投資ファンドもあるし地域を絞ってるファンドもあります。

主に

アメリカ・日本・アジアリートです

昨今アメリカの不動産価格は過去最高値を更新しています。

今後景気回復を見込んで金利上昇リスクを考えると少し高すぎるかな???なんて個人的には思いました。

だから日本リート良いのでは?と。

こないだの日経新聞で黒田総裁がどんなに景気回復しようと日本は金利上げませんって宣言してたので金利上昇リスクはないかなって。

あとは不動産の内訳として

マンションとかじゃなくて物流施設とかデータセンター，商業施設､オフィスこの辺りがメインに入ってると良い気がします。

【Jリート推しの理由】

モーニングスター公式記事でこんな事が書いてありました。

今後の資産形成を考えるときにインフレリスクは非常に大切。

インフレに対応するため実物資産である不動産投資はインフレヘッジ資産として選考されやすく　インフレ定位環境下では高利回り通貨として注目されるだろうとモーニングスター公式ホームページにも記載がありました。

「モーニングスター公式ページ」

https://www.morningstar.co.jp/index_spn.html

あまりリートファンドを自ら勧めることはなかったのですがそう言った質問されたら以上のことを個人的な意見としてお伝えしようかなと思います。

それでは👋