【住宅編】住宅ローンについてぼやっとしてるので調べてQ &Aにしてみました①
こんにちはもりちまです。
今日はマネープランを考えるうえで重要な住宅購入についてお話します。
特に住宅ローンを組んだ場合の出費や借り方についてよくある質問をＱ＆Ａ方式でお伝えしようかなと思います。
実際、私はまだ賃貸住まいなので知識しかお伝えができませんがお客様から相談をいただく中でふと感じたことも交えて紹介しますね。何か参考になるものがあれば嬉しいです( *´艸｀)
Ｑ1 金利の種類は？
金利の決まり方には二つあって店頭金利・適用金利（店頭金利から優遇金利を引いた）です。
店頭金利は市場の動きを見て各金融機関が独自に決めた基準となる金利です
主に１０年物国債利回りを参考にしていると聞きました。
適用金利は一定の条件を満たすと店頭金利から優遇金利を引いてくれる金利です。
例えば頭金を多く支払った・購入物件が環境配慮型物件である・クレジットカードを作るなどです。各金融機関いろんな優遇策を設けているみたい。
実際の金利相場についてはＱ4で。
Ｑ2住宅ローンの費用は？
①不動産購入にかかる費用
②住宅ローン借り入れにかかる費用
③住宅の修繕費・保険料
この３つです。
内訳
①不動産購入にかかる費用
・印紙税（２０２１年３月３１日までの軽減措置の場合）
約１万円：売買契約時に支払い
・登記手数料 ５万～１０万円程度：住宅引き渡しまでに
・登録免許税 ４万～９万円程度：登記申請時
・不動産取得税（２０２１年３月３１日までの軽減措置の場合）
固定資産税評価額×３％：住宅取得時
・不動産仲介手数料
売買価格×３％＋６万円（税別）が上限：住宅引き渡しまで
②住宅ローン借り入れにかかる費用
・印紙税 ２万円 ：ローン契約時
・ローン手数料（金融機関によって異なる）
ご融資金額×２％（税別）：ローン契約時
③住宅の修繕費・保険料
・修繕積立基金
２０万～４０万円程度（マンションの場合）：住宅引き渡しまで
・火災・地震保険料
１５万円～４０万円程度：住宅引き渡しまで
こんなにいろんな費用がかかるとマンションの物件価格だけを考えるのではなくトータルで支払える金額が考えないいけないですね💦
だいたい３０００万円の物件であればの＋４００万円・家具とかも変えるなら５００万くらい見ておくと余裕がありそうですね
お金かかる・・・・
Ｑ3借入金額ってどれくらい？
●建売住宅🏠 新築３，３３７万円（首都圏３，９０２万円）
中古２，３９３万円（３，１１５万円）
●マンション 新築４，３４８万円（首都圏６，０８３万円）
中古２，８４４万円（３，８０１万円）
出所 住宅金融支援機構２０１７年
首都圏と全国平均の差が年々開いているような・・
特に平均金額を大きく引き上げているのは東京！
億ションと呼ばれるマンションが続々建ってます
正直買う人がいるのかと不思議なくらいですがいるんですよね一部のセレブな方々が・・・
就職するまえにマンションのモデルルームの受付をアルバイトでしてたんですけど
そのマンションは港区のタワーマンションのモデルルームで。
間取りが広くなくても余裕で１億越えのお値段でした。
どんなお客様がきてるのかなーーなんて思いましたが私が想像している感じのお客様ではなかったんです。
イメージは大企業の役員とかエリートビジネスマンとかかっちり系？笑の人だと思ったのですが、若い人や女性の親子などが印象的でした。
でも一般人という感じではなくスポーツ選手？女性起業家（美容系）？
いろんな方がいるなと思いました笑
住宅ローンの利用率
７割以上の人が購入価格の５０％以上を住宅ローンで借り入れ
ローン利用しなかった人は１６．１％のみ
よっぽどお金があってローン組まなくても生活できるとか、手持ちの現金を減らして相続税対策をしたいという人以外は基本的にローンは組むべきです絶対！
そして団体信用生命保険（団信）に絶対入ってください。
お家は大きな買い物ですが同時に家族を路頭に迷わせない大切な資産です。
団信はこの世の中で最も大きな生命保険です。
団信とは、もし債務者がローン返済中に万が一のことがあると残りのローンは返済義務がなくなる生命保険です。（死亡保険金ではなくお家が遺族に遺る最強の保険）
無理に手持ちの現金を減らして家を買うくらいなら無理ない金額の住宅ローンを組むべきです。
そしてついしたくなる繰り上げ返済。ちょっと待ってください。
お金はなんにでも使える資産ですが家は家族が住む用途のみです。
手持ちのお金を返済に充ててもし万が一があったら遺された家族はどうすれば？
お家のローンはないけど毎月の生活費・病気にかかった時の治療費・教育費・・・
繰り上げ返済するときは全体資産バランスをみてするべきです。
実際私の家も父は若くして他界しましたが団信のおかげで住宅ローンはなくなり安心して家に住めています。
あまり万が一なんて縁起の良くないことは考えたくないですが経験上焦ってすぐに返そうとはしないほうが良いなと感じました。
手元にたまってきたお金は普通預金とは切り離して定期預金にするなり運用に回すなりして子供たちが巣立ち返済しても余裕があるなというタイミングで繰り上げ返済を行うべきです。私はそう感じました。
特に住宅ローン控除的適用期間中はせっかく支払っている金利よりも控除で戻る％のほうが高いのだから無理に残高を減らす必要はないんじゃないかなと思ってしまうのです。（住宅ローン控除についてはまた別の記事で）
でも他切り口の考えたかもあるかもしれません。みなさんどうおもいますか？
Ｑ4 住宅ローンの選び方って？
・変動金利型 平均０．５２６％（２０２０年７月暮らしのぜんぶ記事より）
×当初借入時に将来の返済額が確定しない（金利変動しちゃうからね）
金利が大きく上昇すると返済金額が上がる可能性あり
・固定金利特約型 平均０．９９％
○固定期間中は返済額を一定にできる
世の中の金利があっても影響なし
×固定期間の返済金額は確定しない（金利がいくらになるかわからなないから。）
・超長期固定金利型 平均１．３６５％
○将来の返済金額が確定しているため家計管理がしやすい
今はここ数十年の中でかつてないほど低金利。ローンの金利負担はかなり軽くなっています。そうかんがえると今の金利維持できる固定金利型がすこし金利が高く盛られるのは納得ですよね。
上記は住宅金融機構から抜粋
過去３０年の金利グラフと直近一年のグラフです。
直近一年では大きく変化していませんが１９９０年からの急降下すごいですね。
バブル崩壊の世相が反映されています。
仮に３０００万円３５年元利均等返済で考えると・・・
１９９４年金利４．２％月返済額１３６，４５５円 総支払５，７３１万円
２００４年金利３．８％ １２９，２５８円 ５，４２９万円
２０１４年 １．８％ ９６，３２７円 ４，０４６万円
２０１９年 ０．９７％ ８４，２６６円 ３，５３９万円
きょえー！こんなにも返済金がが変わってくるものですね。利息の力って大きいですね・・・
そう考えると早く返済しないとという気持ちもうなずける。
この２０年間で急速に時代が変わっているんから今決めたことが絶対ではないと思います。臨機応変にお金と向き合わないといけなさそうです・・
